今後房企從銀行得到的資金，成本都會上升，慢慢就形成企業都是高資金成本。而房地產是資金密集型的產業，對利率是很敏感的，這是房企發展中需要考慮的壹個重要的約束，就是融資成本在上升援交。因為利率市場化的過程就是利率升值的過程。
隨著內在的市場收縮，加之政府也不想放松貨幣政策，資金緊張的情況就會持續比較長的時間。中小企業可能就挺不過來了，這樣決定了它處在劣勢，進而造成大企業規模越大，小企業支撐不下去。
而對於壹些房企入股銀行，這僅是壹種援交投資行為。房企開始實行多元化的經營，甚至有的開始轉業，這都很正常。為了規避風險，做房地產的同時也涉足金融，獲取其他的投資機會。
開發商這種行為主要還是出於對市場的某種擔心，想分散投資，房地產主業保持壹定的規模，金融上有機會，也參股進去。援交要說通過創辦銀行解決融資問題，那不太可能，因為審批上就會有困難。
而在資源稀缺的壹線城市，大型開發商往往有著較多優勢，中小型開發商首先面臨的就是財務和資金問題。財務要有問題的話，根據新壹屆政府的看法，可能不會去救它。
中小的開發商還是要在自己比較熟悉的地方發展，而不是去搶大城市。不按照漲價思維發展，不高價拿地，開發的產品註重質量，特別是走差異化發展路線等等，這些可以成為中小型開發商的機會。
綜合起來，中小型開發商還是要把財務規劃做好，在開發的思路和營銷上都要進行改變，如果靠投機，恐怕是沒辦法生存的，因為融資成本會越來越高。
以下是觀點地產新媒體對國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣的采訪實錄：
援交
觀點地產新媒體：您在觀點年度論壇上提到，二三線城市多少年來都存在庫存量過大的問題。現在有壹種觀點說城鎮化大批人口遷移到壹線城市，會加劇這種情況，您覺得呢？
王小廣：為什麽非到大城市呢？這是觀點提出者的假設。所以我們講要好好研究壹下，在中國的大城市化進程中，我們為了擡高房價，就呼籲向北京、上海等大城市遷移。北京市曾經做過10年的人口普查，得出的結論是，北京10年中年均人口增長速度3.6%，在世界城市化歷史上這不是很快的，達到5%、6%的時候才叫快。而北京市在大城市裏面集中還算比較快的，上海可能只有1%的上漲。所以妳講的這個判斷可能援交就存在疑問，為了炒房價，會造出許多的判斷。
觀點地產網新媒體：但是目前在壹些農村或者鄉鎮，確實更多的是人員流向大城市，而不願在本地置業。
王小廣：統計之後的數字才能說明問題，而不能根據壹些現象下結論，否則都不科學。就像我們現在的城市混亂、定位的問題，可能就是城市規劃的問題，然後導致了資源緊張、擁擠，好像人多得不得了。紐約也是有2000萬人口，援交人家街上還是沒人，因為交通都引到地下了，北京也是2000萬，但是感覺北京好像人口多很多壹樣。所以這裏面的問題不是那樣的，好像未來的城市化壹定是大城市化，這個判斷是不對的。這是壹個，要搞清楚這個實際的情況，問題沒有那麽嚴重。
第二個，新壹屆政府講“三個億”。第壹個億是水到渠成的，這壹億人在城市裏已經工作生活了，就像妳這樣的，妳可能就是第壹批的第壹個億。第二個億是棚戶區，就是城市發展中，壹邊是高樓林立，壹邊是棚戶連片，總理都講不能這樣，這還是要解決這裏面的結構問題，這是壹個億。第三個億，城市發展的重點是放在第三個億上，是中西部地區的城市化，要解決壹億人口的問題。他有壹個想法，就是想它更加均勻壹些，在學者裏面，有人講要搞縣城，有人講搞城鎮，我接受的觀點是發展中等城市，援交就是把產業、政策使力在中西部地區，發展中等城市、中小城市，放開這些地方的戶籍制度。
另外政府的政策取向是想平均，但是它很難做到，而把產業轉移就可以實現。所以我覺得這種說法完全是房地產商，北京、上海、廣州這些人支持自己的房價上漲，完全是這種觀點的壹套理論。
觀點地產網新媒體：論壇上也有提及，壹線城市的資源是有限的。相對來說大型開發商可能會比較有優勢，那援交麽中小型開發商的機會在哪裏？
王小廣：我認為首先要有壹個優勝劣汰，有些開發商根本就不懂，進入大城市就是為了投機，所以這些肯定要被淘汰掉。真正有競爭性的市場中，在講究效率的市場中，這些都是沒有效率的，所以第壹批要被淘汰。
第二個就看它們的突圍能力。我總提及的資產負債表、融資後能不能平衡，就是財務上有沒有問題，財務要有問題的話，根據新壹屆政府的看法，可能不會去救它。中小的開發商還是要在自己比較熟悉的地方發展，不是去搶大城市。
我對市場有壹個分析，我覺得中小城市在哪裏機會都不多，但是它還是可以找到壹些發展方式，比如不按照漲價思維發展，不高價拿地，開發的產品註重質量，特別是走差異化發展，我覺得還是有機會。
做商業地產也是個方向。壹些開發商把商業地產都理解為萬達的那種模式，都是大盤。我覺得壹個小城市也可以搞商業地產，搞壹個小型商業綜合體，這裏面主要是解決城市的壹些問題。
綜合起來，我覺得中小型開發商還是要把財務規劃做好，在開發的思路和營銷上都要進行改變，如果靠投機，恐怕是沒援交辦法生存的，因為融資成本會越來越高。
觀點地產新媒體：您剛剛也提到融援交資和財務的問題，從今年來看，房企在融資的時候，成本確實有所提高。您覺得未來壹段時間會怎麽樣？
王小廣：這個情況會越來越明顯，因為利率市場化的過程就是利率升值的過程。為什麽利率會升值呢？市場化利率不是應該降低嗎？實際上不是的。因為企業的融資成本，特別是來自市場的融資成本是很高的。我們把貸款利率從8%可以壓到6%，企業大量貸款，這就放大了需求。市場化的情況下就意味著利率要升值，從銀行得援交到的資金，全部都會漲價，慢慢就形成企業都是高資金成本，所以就要看房企的經營能力。房地產是資金密集型的產業，對利率是很敏感的，所以我覺得這是房企發展中需要考慮的壹個重要的約束，就是融資成本在上升。
政府現在開始監管影子銀行，信貸政策收緊，國有商業銀行也面臨著調整，商業銀行的資金來源很多還是在於存款，當面臨競爭的時候，它的存款也會收縮，也會出現緊張的情況。
觀點地產新媒體：援交現在很多房企會選擇入股銀行，去年以來尤其多，比如恒大入股華夏銀行，現在開始還有很多房企想要自己籌備銀行，對於開發商增加跟金融機構緊密的聯系，這壹點您怎麽看？
王小廣：那太有限了，能批幾家？現在的銀行更多的是商業銀行，特別是壹些地方的商業銀行有很多的機會，可以提高存款的利率，也可以擡提高貸款的利率。還可以減少利息差，兩邊都優惠，壹邊給存款者優惠，吸引更多的存款，另壹方面給貸款者壹些優惠，雖然賺得少，但是可以擴大市場規模，跟國有的商業銀行就形成競爭，給它們也造成壓力。新壹屆中央政府是不想通過寬松的貨幣政策來解決問題的。內在的市場收縮，加上政府也不想放松貨幣政策，這樣資金緊張的情況就會援交持續比較長的時間。中小企業可能就挺不過來了，這樣決定了它處在劣勢，進而造成大企業規模越大，小企業支撐不下去。
像妳剛剛提到的恒大入股華夏銀，援交我認為這是壹種投資行為。房企開始實行多元化的經營，甚至有的開始轉業，這都很正常。為了規避風險，做房地產的同時也涉足金融，獲取其他的投資機會。
觀點地產新媒體：您不認為房企是希望借以解決自身財務和金融方面的問題嗎？之前民生銀行也是幾個企業家壹起創立的。
没有评论:
发表评论